Il regolamento condominiale può impedire ai condomini di avere cani e gatti?

Secondo i nostri giudici il regolamento condominiale (anche se solo in una sua particolare forma) può ancora vietare la detenzione di cani, gatti o altri animali domestici in condominio. Questo nonostante la legge vigente dica genericamente che «le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

Quindi, un fondamentale consiglio per ogni pet mate che si appresti ad acquistare un immobile è quello di verificare con attenzione il contenuto del regolamento condominiale vigente. Qualora si dovesse infatti accettare una clausola (adottata all’unanimità) che prevede il divieto di detenzione di animali domestici, successivamente risulterebbe davvero difficile ottenerne la modifica.

Cosa dice la legge su cani e gatti in condominio?

In Italia non esiste alcuna norma che vieti di detenere animali domestici in condominio. Al contrario, una recente riforma, intervenuta con la legge 11 dicembre 2012 n. 220, ha introdotto nel Codice civile italiano una regoletta assai breve ma di grande importanza per il settore. Infatti, l’ultimo comma dell’articolo 1138 del medesimo codice stabilisce in maniera apparentemente semplice e chiara che: «Le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici».

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Da una semplice lettura del testo sembrerebbe non sussistere alcun margine di interpretazione. Eppure, come spesso accade, la realtà è ben diversa. Infatti, la giurisprudenza ha elaborato una distinzione tra il divieto imposto con regolamento condominiale contrattuale (o convenzionale) e quello stabilito con regolamento assembleare (o maggioritario). Il primo è consentito mentre il secondo no!

Questa distinzione, come si vedrà, ha un fondamento ben preciso e consente al proprietario o locatore una scelta preventiva che non potrà successivamente essere stravolta da terzi. Per meglio comprendere bisogna innanzitutto spiegare le differenze esistenti tra queste due tipologie di regolamento di condominio. Quello contrattuale o convenzionale è solitamente predisposto dal costruttore o proprietario originario di tutto lo stabile, ma può essere altresì adottato all’unanimità dai condomini. Ogni modifica deve essere ugualmente adottata all’unanimità. Vincola tutti i condomini e i successivi acquirenti e, poiché può stabilire dei limiti alla proprietà esclusiva, è necessario che l’acquirente lo accettati per iscritto. Il regolamento assembleare è invece quello adottato con particolari maggioranze dall’assemblea di condominio e con le stesse maggioranze può essere modificato. Questo regolamento ha una portata decisamente inferiore rispetto al primo.

Ciò detto, è ben possibile comprendere perché ad avviso dei giudici il regolamento condominiale contrattuale possa ancora vietare di detenere animali in condominio, mentre lo stesso non si può più dire con riferimento alle clausole del regolamento assembleare o con riferimento alle decisioni assunte ugualmente a maggioranza dall’assemblea. Ciò che fa la differenza è proprio la necessità di una volontà comune di tutti i condomini, nessuno escluso.

La giurisprudenza, per dirla in maniera molto più semplice, consente ai condomini, qualora siano tutti concordi, di scegliere di non ammettere animali in condominio. Chi acquista un appartamento (o lo prende in locazione; ma in tal caso deve informarsi specificamente dal locatore) è posto immediatamente a conoscenza del regolamento condominiale contrattuale. Lo deve approvare per iscritto e se sottoscrive la clausola che vieta la detenzione di animali la sta accettando ed approvando espressamente. Dopo non potrà lamentarsene. Allo stesso modo, se un pet mate acquista un appartamento sapendo che in quel condominio si possono tenere gli animali d’affezione, potrà stare tranquillo. Nessun voto, senza il suo consenso, potrà togliergli questa possibilità.

Dunque, per i giudici, la norma vista sopra (secondo la quale le norme del regolamento non possono vietare di possedere o detenere animali domestici) si riferisce esclusivamente al regolamento e alle decisioni assunti a maggioranza. In questo caso il pet mate (o aspirante tale), infatti, si troverebbe sempre esposto alle modifiche imposte dalla volontà altrui. Tali decisioni possono pertanto essere impugnate al fine di vederne dichiarata la nullità.

Cosa può vietare il regolamento condominiale?

Abbiamo detto che il regolamento condominiale avente natura contrattuale può ancora imporre il divieto di detenzione di animali in condominio. Questo divieto è assai incisivo e va a limitare anche le scelte del proprietario in ordine all’uso del proprio appartamento (proprietà esclusiva). I divieti possono però ben riguardare anche la presenza degli animali nelle parti comuni del condominio e l’uso che assieme a questi se ne può fare.

Esempi di parti comuni sono i cortili o giardini condominiali, gli ascensori, le scale, ecc. In questi casi, diversamente da quanto si è detto sopra, sia il regolamento condominiale contrattuale che quello assembleare possono imporre dei divieti o delle limitazioni di utilizzo.

Dunque, è ben possibile imbattersi in regolamenti (o decisioni assembleari) che impediscano, sempre per fare esempi pratici, l’uso dell’ascensore ai cani o non consentano di passeggiare con il proprio cane nel cortile condominiale. Ancor più, dunque – sebbene il rischio di cambiamenti futuri esiste sempre – è consigliabile informarsi preventivamente su tutte le “regole del gioco”, al fine di scongiurare acquisti che riservino spiacevoli sorprese.